Hoy quiero hablarles de acerca de los que en mi consideración son los 5 errores más graves y comunes que se comenten a la hora de iniciar un proyecto de desarrollo inmobiliario, estos errores están enmarcados dentro de la fase de estructuración del proyecto, y es que no realizar una buena estructuración casi siempre es el origen de los mayores dolores de cabeza de las compañías que se dedican a esta actividad. Vamos allá:
1. Comprar lotes de forma especulativa:
Una práctica muy común es comprar lotes sin estudiar a fondo cuales son las probabilidades de realizar un producto inmobiliario que se pueda comercializar u absorber en la zona ( que exista una demanda real), y aquí es cuando uno escucha cosas como los famosos “lotes de engorde”, que no son más que apuestas en las que las compañías ponen su fe de que en algún momento futuro puedan desarrollarlo; y mientras tanto solo se dedican a pagar los impuestos, los gastos de mantenimiento y la vigilancia; con una alta probabilidad de que en 2 o 3 años tengan que salir a venderlos porque se dieron cuenta muy tarde de que no es posible desarrollarlos.
Personalmente recomiendo dos formas de disminuir este tipo de riesgos y eliminar ese componente especulativo en la compra, la primera y la que más recomiendo consiste en realizar de manera previa un profundo estudio de las condiciones socio demográficas de la zona, al mismo tiempo que se estudia la dinámica inmobiliaria del área, estas dos cosas deberían dar una buena idea acerca de la probabilidad de que en un futuro cerca exista un apetito (demanda) por determinado producto.
Una segunda forma que también resulta muy efectiva para no realizar una compra especulativa es no realizar la compra del lote de manera inmediata y en cambio firmar un contrato de opción con el propietario, este tipo de contratos son simplemente un acuerdo en donde yo como desarrollador tengo el derecho (no la obligación) de comprar el lote hasta determinada fecha (2 o 3 años) a cambio de pagar una prima que por lo general no supera el 5% del valor actual del lote. De esta manera la compañía tiene la posibilidad o no de comprar el lote y mientras tanto adelantar todo lo que corresponda, para que finalmente se decida a lo largo del proceso si se procede o no con la compra de dicho terreno.
Recomendable también combinar estas dos tácticas que disminuyen significativamente el riesgo de una compañía de poseer “lotes de engorde” de los que no se está completamente seguros si se podrá realizar un desarrollo exitoso.
2. Sobrevalorar el precio a pagar por el lote:
Este error sucede muy a menudo por qué no se realiza un estudio sensato acerca de la dinámica inmobiliaria real y actual del área cercana al lote que la compañía quiere desarrollar, y aquí es clave tener a la mano lo que se conoce como un informe de avalúo comercial; recomiendo que este estudio se encargue a un perito certificado para realizar este tipo de avalúos, con seguridad esto va a disminuir las probabilidades de sobre pagar por un terreno.
3. Diseñar el producto inmobiliario sin un diagnóstico jurídico previo de restricciones:
Es común que al momento de realizar el proceso de negociación y compra del lote que se prevé desarrollar en el aspecto jurídico solo se elabore lo que se conoce como el estudio de títulos, este es un proceso previo y necesario para conocer la titularidad real del lote que se está negociando, sin embargo, esto no es suficiente para eliminar todos los riesgos de carácter legal.
Además de dicho estudio de títulos es critico realizar un diagnostico normativo respecto de lo que permite el instrumento de gestión territorial vigente en la zona (Plan de Ordenamiento Territorial) para conocer los usos permitidos, restringidos y prohibidos en el lote a desarrollar, es allí en donde nos damos cuenta que tipo de producto inmobiliario nos permite la norma urbanística desarrollar, por ejemplo si estamos en una zona con uso netamente residencial no podremos pensar en desarrollar un parque industrial o un producto de carácter comercial porque de entrada la norma no lo establece.
Por último, es muy común que se omita realizar un estudio normativo de naturaleza ambiental respecto de las restricciones ambientales como posibles reservas forestales, cuerpos de agua y zonas de protección que por su misma naturaleza están amparadas por la ley y estaríamos asumiendo un gran riesgo al plantear desarrollar zonas de este tipo.
4. No involucrar de manera previa a las oficinas de planeación:
Este error es típico de los desarrolladores que no poseen mucha experiencia o que por voluntad propia no involucran desde la misma estructuración de los proyectos a las oficinas de planeación municipal e incluso a las curadurías urbanas para conocer su concepto así sea de manera informal, esto ayuda a disminuir el riesgo que pueda presentar el proyecto que se les presente para aprobación cuando se realice la radicación formal.
Realizar esta gestión es clave si se quieren disminuir riesgos de la no aprobación del proyecto y al mismo tiempo reduce de manera importante los tiempos de revisión ya que al haber involucrado previamente a los funcionarios, éstos ya tendrán un conocimiento del proyecto y sentirán una mayor confianza a la hora de otorgar las correspondientes licencias.
5. No elaborar un modelo financiero que incluya todas las anteriores variables:
Un patrón bastante claro que se puede percibir en proyectos de desarrollo que han fracasado tiene que ver con la falta de claridad del modelo financiero previo para poder conocer los flujos y los tiempos en los que se requerirá dar oxigeno al proyecto, una coordinación adecuada y un buen margen de seguridad para imprevistos es esencial para mitigar todos los posibles riesgos que se puedan materializar en los proyectos.
Este modelo debe incluir en representación de flujos de dinero todas las variables previamente expuestas para no dejar ningún cabo suelto que pueda poner en riesgo los proyectos.
Es todo por ahora y recuerden que en ROMA INVESTI prestamos servicios de consultoría inmobiliaria para constructores y desarrolladores; pero más que hacer estudios y reportes nos enfocamos en contestar una gran pregunta: ¿resultará rentable para su empresa invertir en determinado proyecto de desarrollo?
Si resulta de su interés querer contestar esa pregunta no dude en contactarnos haciendo clic en el botón Contactar; estaremos encantados de ayudar a su compañía en la estructuración de sus proyectos siempre teniendo en mente resolver esa importante pregunta.
¡Hasta pronto!
